Si estás en la situación de no poder hacer frente a tus pagos, tienes una vivienda y crees que la solución puede venir de la mano de la Ley de la Segunda Oportunidad seguro que te habrás preguntado si es posible conservar la vivienda. No te quiero engañar: la respuesta es que en general no; aunque hay alguna excepción.
¿Me tengo que quedar sin vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad?
La filosofía de la Ley de Segunda Oportunidad es intentar llegar a un Acuerdo Extrajudicial de Pagos y, si este no es posible (que, tal y como está montado el mecanismo, casi nunca lo es), acudir al concurso de acreedores.
Y, ¿en qué consiste el concurso de acreedores para las personas físicas? Pues, en resumen (muy resumido, no te creas): en vender todos los bienes del deudor (liquidarlos), con esos bienes pagar a los acreedores (lo que se pueda, que suele ser poco) y obtener el perdón de la deuda restante.
Vamos a valorar los distintos supuestos que se pueden dar respecto a la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad.
Supuesto 1. No hay hipoteca sobre la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad.
Ante esta situación los acreedores quieren que la vivienda se venda y el resultado se destine al pago de sus créditos. Y contra eso nada se va a poder hacer. Están en su derecho y lo van ejercitar.
Supuesto 2. Hay hipoteca sobre la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad.
Aquí se dan otras dos posibilidades:
Supuesto 2.1 El valor de la vivienda es superior al valor de la hipoteca.
En este caso, volvemos a la situación del supuesto 1, especialmente, si el valor de la vivienda es muy superior al capital del préstamo pendiente. Los acreedores quieren cobrar. Y el administrador concursal está obligado a proceder a la venta del activo.
Supuesto 2.2 El valor de la vivienda es inferior al valor de la hipoteca.
Aquí sí será posible quedarse con la propiedad de la vivienda siempre y cuando el préstamo esté al día y el acreedor hipotecario esté conforme con él mismo.
Pero, en este momento es adecuado hacerse la pregunta clave:
¿Es conveniente para ti quedarte con la vivienda?
Esto habría que valorarlo teniendo en cuenta todos los factores: emocionales, prácticos, ubicación, económicos, potencial de revalorización….
Vamos a ver exclusivamente el punto de vista económico.
2.2.1 Cuando no te interesa.
Atendiendo exclusivamente al punto de vista económico (de los otros ya te preocuparás tú y me los expondrás, si quieres, para tenerlos en cuenta) la respuesta sería no en la mayoría de los casos. Digo que no puesto que estamos ante una situación en la que se va a responder de una deuda superior al valor real del bien.
Te pongo un ejemplo. Es como si estuvieses comprando algo más caro de su valor real y, como dice el anuncio de Media Markt: «yo no soy tonto». Es decir, si tu vivienda en la Ley de segunda oportunidad tiene un valor de 150.000.- € y sobre ella pesa una hipoteca de 200.000.- € perderías la ocasión de que te perdonasen la deuda de la diferencia de valor (exoneración en palabras de la Ley). Ya te digo, que hay que tener en cuenta más factores, pero aquí sólo analizamos el del vil metal.
2.2.2. Cuando sí te interesa.
Exclusivamente desde este punto de vista sí hay un supuesto en el que puede ser razonable hacerlo y es cuando la cuota mensual del préstamo es igual o inferior al coste del alquiler, porque te vas a tener que ir a vivir de alquiler, de una vivienda adecuada para ti y para tu familia en un lugar en el que os sea posible vivir. En ese caso entiendo que no sólo es viable sino que es recomendable.
En los demás casos en los que el valor de la vivienda en la ley de Segunda Oportunidad es inferior al valor de la hipoteca sólo tendría sentido atendiendo a otros factores que antes indicábamos: emocionales, practicidad, potencial de revalorización,… En todo caso, si esta fuese tu decisión nosotros intentaríamos defenderla a capa y espada en el concurso de acreedores, ante ellos y ante el administrador concursal, el juez, el fiscal… y quien se ponga por delante.
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