Suelo hipotecas ¿qué es y cómo eliminarlo?

Suelo hipotecas o cláusula suelo es un concepto del que hace ya tiempo que se viene oyendo hablar pero no todos tienen claro ni qué es, ni en que modo le afecta a cada uno. En unos casos se habla también de cláusula suelo-techo o de interés suelo.

¿De qué hablamos cuando decimos suelo hipotecas o cláusula suelo?

Durante la expansión del crédito inmobiliario, finales de los noventa y primeros años del nuevo milenio, los créditos y préstamos hipotecarios se concedían a interés variable. Pero dicha variación se limitaba.

En algunos casos se limitaba la variación del tipo de interés sólo por la parte inferior, con una cláusula suelo del tipo: “el interés variable nunca podrá ser inferior a,…” y en los puntos suspensivos poneis el porcentaje que se os ocurra. En general, se han pactado entre el 2 y el 5% de suelo hipotecas.

En la mayoría de los casos, y con el objetivo de dar una apariencia de equilibrio de las prestaciones, se enmascaraba esta cláusula suelo con una cláusula techo.

La cláusula tipo de suelo hipotecas sería algo así como: “En cualquier caso la variación del tipo de interés pactado nunca podrá ser inferior a … ni superior a,…” Y, de nuevo, podeis poner en los puntos suspensivos el porcentaje que querais. Normalmente a la baja entre el 2 y el 5% de suelo, y entre el 12 y el 18-20% como techo.

Pero ¿es esto justo?

A priori no habría nada que decir a los límites a la variabilidad del tipo de interés puesto que tú vas al banco, negocias, y si te interesa te quedas en la entidad y, si no, te vas a otra.

Esto queda muy bien sobre el papel. Y en el post. Pero ¿cuál es la realidad?:

  • La realidad es que tu capacidad de negociación cuando vas al banco es muy pequeña.
  • La realidad es que el suelo hipotecas sí se aplica y el techo no.
  • La realidad es que si has negociado algo ha sido el diferencial (euribor más,…) pero no el suelo ni el techo.
  • La realidad es que el banco no te ha informado de la cláusula suelo hipotecas y te la ha colado de rondón.
  • La realidad es que el banco maneja información y previsiones mucho más realistas que las que manejas tú.
  • El banco sabía que los tipos de interés de hacer algo, lo que harían sería bajar, y que los techos probablemente jamás se aplicarían.

Y la pregunta es ¿y ahora qué podemos hacer?

Eliminación del suelo a las hipotecas.

Por eso, ya hace unos cuantos años, los consumidores de préstamos hipotecarios; es decir, casi todos los españoles que adquirieron una vivienda, se dieron cuenta de que, aunque habían contratado un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, este no variaba.

En el telediario oías una y otra vez hablar de la bajada del euribor. Y tú préstamo no bajaba. Y así un mes tras otro.

Por fin, acudes al banco y entonces viene, como no, la letra pequeña.

Y algunos de ellos acudieron a su abogado para ver qué se podía hacer. Ahí iniciamos las primeras reclamaciones para intentar eliminar dichas cláusulas suelo de nuestras hipotecas.

Al ser algo nuevo y dependiendo de cada juzgado y cada audiencia provincial iba habiendo distintos criterios y resultados dispares. En unos lugares, la eliminaban íntegramente, exigiendo incluso la devolución de cantidades cobradas de más. En otros eliminaban la cláusula pero solo a futuro. Y en otros decían que la cláusula era justa y que la entidad bancaria no tenía porqué eliminarla.

Y por fin llegó el gran día y se pronuncia el Tribunal Supremo en pleno sobre el suelo de las hipotecas.

La sentencia del Tribunal Supremo

En una larguísima sentencia, el Tribunal Supremo considera que el suelo de las hipotecas es legal, siempre y cuando, se haya incorporado al contrato con TRANSPARENCIA.

Y esto es lo verdaderamente importante. Podemos asegurar que en la mayoría de los casos dichas cláusulas suelo han sido incorporadas a los contratos sin la debida transparencia. ¿Por qué?

Porque para juzgar si cuenta con la debida transparencia el Tribunal Supremo ha utilizado los siguientes criterios:

  • No ha habido por parte de la entidad información los suficientemente clara de que el suelo hipotecas era un elemento definidor del contrato.
  • Ha sido insertado de forma conjunta con cláusulas techo de manera que parecía una contraprestación a la misma.
  • No se plantean distintos escenarios haciendo cálculos de la probable evolución de los tipos de interés y de la influencia de dicha evolución sobre el contrato que se va a llevar a cabo.
  • No hay una información clara y previa de la comparación del producto que se va a contratar con el cliente, ni se le ofertan otras modalidades de préstamo de la propia entidad o el motivo por el cual las mismas no se le ofertan.
  • Se insertan las mismas entre una abrumadora cantidad de datos que hacen que sea incomprensible para el ciudadano medio la trascendencia que este concreto aspecto puede tener para el ciudadano.

En el tiempo que llevamos trabajando en esto, todavía no hemos encontrado una sola cláusula  de suelo hipotecas que se haya insertado completando todos los requisitos para superar el juicio de transparencia.

De hecho los puntos tercero y cuarto no los cumple ninguna de las escrituras de préstamo hipotecario analizados en nuestro despacho, que son muchas.

Innumerables sentencias posteriores confirmatorias.

Desde entonces ya han tenido ocasión de pronunciarse numerosos tribunales menores (Audiencias provinciales y juzgados de primera instancia). En la práctica totalidad de los casos ha sido para anular las cláusulas suelo de las hipotecas.

Vamos a citar unos cuantos ejemplos. Como veis, todas ellas recientemente cocinadas. Recién salidas del horno. :

  • Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 14 de noviembre de 2013: En esta ocasión se anula una cláusula suelo de Liberbank en la que se anudaba un suelo del 2,90 a un techo del 12%
  • Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 13 de septiembre de 2013. En este caso el leñazo se lo lleva Novocaixagalicia, a quien se le elimina una cláusula suelo-techo del 3-10%
  • Sentencia de Juzgado de lo mercantil de Santander de 18 de octubre de 2013 en la que se condenaba también a Liberbank (una de nuestras estrellas en esto de los suelos de hipotecas). En esta ocasión se le condena a la entidad a la eliminación de las cláusulas suelo y, además, a la devolución de las cantidades cobradas de más.
  •  Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 31 de octubre de 2013. Ahora cambiamos de artista invitado. En esta ocasión la vedette es BBK Bank Cajasur. La Audiencia ratifica la decisión del Juzgado de lo Mercantil de eliminar la cláusula suelo.
  • Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Bilbao de 21 de octubre del pasado año en la que el artista de la pista es Ipar Kutxa. Condenada a suprimir la cláusula suelo y además a devolver las cantidades cobradas de más. En esta caso más de 9.000.- € que vuelven a los bolsillos de los que nunca debieron salir.

Como vemos, cada vez son más las entidades afectadas y los pronunciamientos se extienden a lo largo y ancho de todo el país. ¿Vas a ser tu el último? o ¿Vas a ser el que se traga el sapo?. ¿Por qué le vas a regalar 200 o 300.- € todos los meses al banco. Si te sientes muy generoso regálaselo a Cáritas, digo yo.

Con la de cosas que se pueden hacer con 300.- € más al mes. Te pagas las vacaciones del verano,…e igual te sobra dinero. Bueno sí, eso sólo si no eres muy exigente con tus vacaciones. O son muy cortas.

¿Cómo? Procedimiento a seguir.

Ya hemos decidido que regalarle dinero al banco no es una buena idea. (Si alguien piensa lo contrario que me lo diga. Me ofreceré voluntario para recibir sus donativos.) Ahora empieza la otra cuestión: ¿que pasos hay que dar para eliminar la cláusula suelo de mi hipoteca?

  • Primer paso: reclama a la sucursal bancaria en la que tramitaste tu hipoteca.
  • Segundo paso: reclamar al servicio de atención al cliente. Este paso es obligatorio.
  • Tercer paso: optativo. Presentar una reclamción al Banco de España.
  • Tercero o cuarto paso: Presentar una demanda judicial.

Vamos a ver los pasos de uno en uno.

La reclamación a la oficina del banco o caja de ahorros.

Este paso es de sentido común. Si tienes algún problema con tu entidad lo primero es reclamarle a quien te ha gestionado el tema. Aquí hay una cuestión importante: no dejes que te mareen. Reclamas. Por escrito mejor y sin enrollarte, pero si en unos días no te han solucionado el tema pasamos al paso siguiente.

La reclamación al Servicio de Atención al Cliente.

Este paso es obligatorio. Todas las entidades tienen un servicio de atención al cliente. Si no sabes donde está el de la tuya en tu oficina te debían decir dónde está pero, si no lo hacen, aquí te dejo el enlace del Banco de España donde te puedes informar.

Aquí tienes que presentar la reclamación y esperar a que te contesten o a que transcurran dos meses, que es el tiempo que tienen para resolver. Una vez que han resuelto pueden haber sucedido dos cosas: que te hayan dado la razón (improbable), que no te hayan dado la razón (casi seguro), lo que te habilita a dar el último paso.

La reclamación al Banco de España

Este nuevo paso es optativo. Puedes presentar la reclamación al Banco de España o no. La verdad es que se lo curran bastante, pero, lamentablemente los resultados son muy pobres. ¿Por qué? Porque su respuesta no vincula a la entidad bancaria reclamada, con lo que en la mayoría de los casos, las entidades ya tienen la respuesta antes de que se inicie todo porque es una decisión estratégica del Banco o Caja de Ahorros el atender o no estas reclamaciones sobre suelo hipotecas.

Por lo tanto, la recomendación es pasar al siguiente paso para no perder tiempo.

La demanda judicial para quitar el suelo a tu hipoteca.

Llegados ya a este punto no te queda otra que acudir al juzgado para exigir lo que es tuyo. Sé que a veces resulta difícil dar este último paso. Pero, si no lo haces tú no lo va a hacer nadie. También tienes la posibilidad de resignarte y pagar. A eso es a lo que juegan los bancos que no han eliminado las cláusulas suelo. Juegan con tu miedo. Con tu miedo y con la estadística. Te lo explico.

De los que tienen suelo en su hipoteca, solo un número limitado se enteran. De estos sólo van a reclamarla a su oficina bancaria unos pocos. Un número más limitado aún va a acudir al servicio de atención al cliente. Un número aún menor va a acudir al Banco de España. Y, finalmente, un número aún más limitado va a acudir a los tribunales.

Por lo tanto, el razonamiento que se hace el banco es el siguiente: si solo un diez por ciento reclama al otro noventa por ciento le sigo cobrando y eso es una cantidad lo suficientemente grande para que me resulte rentable aunque pierda todos los pleitos que llegue a interponer ese diez por ciento. Esto se llama análisis económico del Derecho, que otro día explicaré, con detalle, en qué consiste.

Y te preguntarás ¿pero cuánto me cuesta?

La respuesta es fácil.  Cuesta menos de lo que te imaginas. Teniendo en cuenta que por sólo 1.500.- € todo incluido. Por un lado, tasas judiciales y procurador (600.- €) y, por otro lado, el abogado (900.- €) y esto te incluye todos los pasos hasta obtener la primera sentencia que elimine tu cláusula suelo. Incluidos todos los pasos previos si no los has dado tú antes.

¿Te parece mucho? Haz la cuenta despacio. En menos de seis meses de no aplicación de la cláusula suelo habrás recuperado tu dinero y te quedan por delante quince, veinte o treinta años de hipoteca en los que te irás ahorrando un auténtico dineral.

¿Y qué seguridad tengo de ganar?

En el mundo del Derecho no existe la seguridad. Lo comprobamos cada día en los periódicos. Sentencias incomprensibles, injustas, a veces, descabelladas otras.

Pero esto no es lo normal. Habitualmente, si algo tiene muchas probabilidades, lo normal es que salga bien. Por eso, si me llamas y compruebo que tu caso es viable, me la juego contigo.

Sí. Como lo oyes. Si lo veo viable, me comprometo a devolver mis honorarios si no obtengo la sentencia que elimine el suelo de tu préstamo hipotecario.

Y la primera consulta sobre cláusulas suelo la hago completamente gratis.

Y ¿qué tengo que hacer?

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About Pedro

Soy abogado de Pamplona especializado en Derecho inmobiliario, urbanístico, hipotecas,... Pedro José Martínez Recalde
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