¿Puede el inquilino de mi local marcharse antes de tiempo?

Planteamiento del caso

En este caso un cliente nos plantea el siguiente supuesto: tiene un contrato de alquiler de un local comercial, en el que tiene fijado un plazo de vigencia y no está contemplada la posibilidad de finalización del contrato antes del tiempo pactado, lo que jurídicamente se denomina desistimiento del inquilino.

Los contratos de alquiler de local comercial entran dentro del tipo denominado por la Ley de arrendamientos urbanos: de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en los que la libertad de pactos es amplísima.

Pero si nada se ha pactado, como es nuestro supuesto, y el inquilino se quiere ir esto supondría un incumplimiento del contrato porque la ley de alquileres nada dice acerca del desistimiento lo que nos lleva a acudir al Código Civil que es donde se recoge que los alquileres acaban el día que acaban. (Artículo 1.565 “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.”)

En esta caso al existir un incumplimiento por parte del inquilino, técnicamente arrendatario, nos iremos a la teoría general que dice que, o bien le puedes obligar a cumplir el contrato e indemnizar los daños y perjuicios, o bien, puedes dar por definitivamente roto el contrato (resolución) también don indemnización de los daños y perjuicios.

Y ¿a cuánto asciende la indemnización por daños y perjuicios?

En la vieja ley anterior a 1.994 la indemnización consistía en el pago de todas las rentas que quedasen hasta el fin del contrato. Que en algunos casos podía ser muchísimo dinero.

En la actualidad la indemnización se fija teniendo en cuenta el periodo de tiempo que se calcula que el propietario puede tardar en encontrar un nuevo inquilino en condiciones similares a como lo tenía antes alquilado.

Esto lo que se busca es una indemnización más acorde con el daño producido pero que introduce dificultades importantes porque, o bien, esperamos hasta ver cuando lo puede alquilar en condiciones similares o bien hay que especular con lo que tardaría con lo que indudablemente se genera inseguridad.

About Pedro

Soy abogado de Pamplona especializado en Derecho inmobiliario, urbanístico, hipotecas,... Pedro José Martínez Recalde

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